Leerstand, Umbau, Baustelle: wo der Schutz kippt die drei kritischen Fälle

Sascha Oertel 00:00

Willkommen zurück bei Problem Immobilien. Das hier ist Teil 2 mit Carsten Sander vom Concordia Service-Büro in Wuppertal. Letzte Woche ging es um die Versicherungssumme — um die Frage, ob dein Vertrag überhaupt noch zu deinem Haus passt. Heute wird es konkreter: Wir reden über die drei Situationen, in denen es wirklich kippt — Leerstand, Umbau, Baustelle. Los geht's.

Sascha Oertel 00:29

Was passiert, wenn eine Immobilie leer steht? Ich weiß aus eigener Erfahrung, dass ein leerstehendes Haus wegen der Schadensgefahr anders behandelt werden sollte als ein bewirtschaftetes. Ist die Versicherung dann noch genauso funktional?

Gast 00:56

Es ist erst mal dieselbe Versicherung. Eine Gebäudeversicherung deckt grundsätzlich Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel — das sind die Grundgefahren. Eine davon muss sich manifestieren, damit überhaupt ein Schaden entsteht. Und beim Leerstand sind wir genau beim Leitungswasser: Die gesamte Branche hat ein enormes Problem mit Leitungswasserschäden.

Sascha Oertel 01:37

Das ist auch logisch: Keiner reißt von sich aus eine Wand auf, um ein Rohr zu erneuern. Erst wenn etwas passiert, sagt der Handwerker, wir haben die Wand ohnehin offen, dann machen wir das Rohr gleich komplett neu — damit nicht bald das Nächste passiert.

Gast 02:02

Genau, und das ist eine Obliegenheitsverletzung, wenn man nicht aufpasst. Für den Versicherer bedeutet Leerstand nämlich zugleich: nicht geheizt. Er sieht es so: Ist das Objekt bewohnt, tritt ein Schaden zwar auch ein, aber er wird nicht so groß — weil jemand da ist, der es früh bemerkt.

Sascha Oertel 02:43

Das heißt, ich muss dem Versicherer den Leerstand melden. Und wie ist es, wenn im Mehrfamilienhaus nur eine Wohnung leer steht — muss ich das auch melden? Aus meiner Sicht merkt es der, der darunter wohnt, ja früh, wenn Wasser läuft.

Gast 03:08

Prinzipiell erst mal ja. Steht aber in einem bewohnten Fünfparteienhaus nur eine Wohnung in der Mitte leer, ist das für den Versicherer nicht wirklich das Problem — darüber und darunter wohnt jemand, ein Wasserschaden fällt schnell auf. Anders ist es, wenn das ganze Haus leer steht.

Gast 03:24

Steht das ganze Haus leer, hast du definitiv ein Problem. Spätestens dann will der Versicherer wegen der Gefahrenerhöhung wissen, worum es geht — er hat als derjenige, der zahlt, das Recht zu entscheiden, ob er das Risiko überhaupt weiter tragen will. Er könnte sich sogar vom Vertrag verabschieden, gerade wenn es in der Vergangenheit schon Schäden gab. Es kommt immer auf den Kontext an: Wie oft gab es schon einen Schaden?

Sascha Oertel 04:03

Angenommen, das Haus wurde leer gezogen, und in den letzten Jahren gab es keine Schäden — dann steht alles leer, der Eigentümer meldet sich nicht, und jetzt kommt der Schaden.

Gast 04:18

Wenn das Haus komplett leer stand, zieht der Versicherer erst mal alle Register: Ist uns das mitgeteilt worden? Hätten wir das Objekt nach unserem Geschäftsplan überhaupt weiter versichert? Und dann nimmt er gegebenenfalls eine Leistungskürzung vor. Solche Fragen sind immer aus zwei Perspektiven zu betrachten: Wie sieht es der Versicherer in seinen eigenen Bedingungen — und wie steht es im Gesetz?

Gast 04:55

Früher stand die Klausel sehr hart im VVG, dem Versicherungsvertragsgesetz: Hattest du eine Gefahrenerhöhung nicht gemeldet und der Schaden trat ein, konnte der Versicherer sagen, das war eine Obliegenheitsverletzung, ich berufe mich auf Leistungsfreiheit — ich zahle gar nichts — und als Krönung kündige ich den Vertrag. Er musste sogar kündigen, wenn er leistungsfrei sein wollte. Das war das Bild vom bösen Versicherer.

Gast 05:33

Der Gesetzgeber hat das mit der VVG-Reform erkannt und die Quotelung eingeführt: Man schaut, wie stark das Verschulden war und wie groß der Zeithorizont dazwischen ist. Aus dem Schwarz-Weiß-Denken ist eine große Grauzone geworden — was teils auch die Gerichte beschäftigt.

Gast 06:27

Auf deine Frage zurück: Steht nur eine Wohnung in der Mitte leer und der Rest ist bewohnt, ist das kein echtes Problem — zumal ein sorgfältiger Eigentümer ohnehin regelmäßig nach dem Rechten schaut und im Winter die Heizung anstellt. Eigentum verpflichtet. Lasse ich dagegen bei minus zehn Grad die Heizung aus, habe ich ein Problem — und das wird ins Verhältnis gesetzt.

Gast 07:12

Deshalb empfehle ich in so einem Fall immer eine kurze Meldung an den Versicherer — zwei Minuten per E-Mail: Ich möchte Sie informieren, dass eine meiner Wohnungen voraussichtlich für einen bestimmten Zeitraum leer steht. Wir reden dabei wirklich nur über Leitungswasser, nicht über Brandgefahr. Steht eine Wohnung leer, drehe ich das Wasser ab, und in aller Regel bin ich damit schon auf der sicheren Seite. Steht ein überwiegender Teil des Hauses leer und es zieht sich länger als zwei, drei Wochen, dann klar: den Versicherer informieren — es gibt nichts Schlimmeres als einen großen Schaden, der dann nicht voll gedeckt ist.

Sascha Oertel 08:07

Dazu fällt mir ein Fall ein — wir nennen keine Namen. Ein Mehrfamilienhaus, die Eltern waren im Urlaub. Die Tochter wollte ihnen etwas Gutes tun und ließ in der Wohnung ein neues Gerät anschließen.

Gast 08:43

Der Techniker hat das Gerät angeschlossen, aber ohne Aquastopp — und hat vergessen, das Wasser wieder abzudrehen. Dann platzte der Schlauch ab. Die Eltern waren nicht da, niemand schaute nach dem Rechten. Das Wasser lief hinter die Wand und über vier, fünf Etagen bis ins Erdgeschoss durch, bis es unten wieder herauskam. Das war damals schon ein Schaden von rund sechzigtausend Euro — heute wären wir eher bei hundertfünfzig- bis hundertsechzigtausend. Alles wegen eines Geräts ohne Aquastopp und eines nicht abgedrehten Ventils.

Sascha Oertel 10:14

Nächste Frage: Es gibt Leute, die eine Immobilie umnutzen oder restrukturieren — nehmen wir eine Denkmalimmobilie, die leer gezogen wird, um sie komplett aufzuhübschen und für den nächsten Lebenszyklus fit zu machen. Sie hat noch eine Versicherung aus der Zeit, als sie bewohnt war. Ist das dann wie bei einer Bauherrenversicherung, oder wird das anders gesehen?

Gast 11:00

Ein schöner Spezialfall. Der Versicherer schaut zunächst: Aus einer Gewerbeimmobilie soll Wohnraum werden, es gibt also eine Umwidmung und eine deutliche Verbesserung — das muss man dem Versicherer mitteilen. Handelt es sich um eine Kernsanierung, bei der alles neu gemacht wird, oder wird etwa aus einer Lagerhalle Wohnraum, habe ich über die Wohngebäudeversicherung praktisch eine Rohbaufeuerversicherung. Nicht mitversichert sind aber die Bauleistungen selbst.

Gast 11:52

Ein Beispiel: In einer Halle, in der es vorher kein Wasser gab, werden jetzt Leitungen eingebaut — und die platzen nach Fertigstellung. So ein Umbau entsteht ja nicht in zwei, drei Tagen, sondern kann bis zu einem Jahr dauern: Estrich wird gegossen, Stromleitungen werden gelegt. Was ist, wenn in dieser Zeit eingebrochen wird und die Kabel aus der Wand gerissen werden?

Gast 12:41

Genau das hatte ein Kunde bei einem größeren Bauprojekt: Weil der Kupferpreis damals so hoch war, sind Diebe mehrfach während der Bauphase rein und haben die Kabel aus den Wänden gerissen. Es geht also nicht nur um Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, sondern auch um Diebstahl und mutwillige Beschädigung — und das ist im Normalfall gar kein Bestandteil der Gebäudeversicherung.

Sascha Oertel 13:29

Häuser werden eben selten geklaut.

Gast 13:35

Weil sie immobil sind. Aber Schäden durch Einbruch, böswillige Beschädigung oder das Stehlen der Kupferkabel während der Bauphase deckt eine Bauleistungsversicherung — die hat mit einer normalen Gebäudeversicherung nichts zu tun.

Sascha Oertel 14:07

Mein Fall war: eine alte Denkmalimmobilie in der Innenstadt, sechs Einheiten, komplett leer gezogen, und ein Investor restrukturiert sie komplett neu.

Gast 14:20

Dann kommt der Investor auf den Versicherer zu: Wir haben hier noch eine alte Gebäudeversicherung, und jetzt sind große Sanierungsmaßnahmen geplant — die Hülle bleibt, innen wird alles auf neuen Stand gebracht. In dem Moment wird die Gebäudeversicherung mehr oder weniger eingestampft und in eine beitragsfreie Rohbaufeuerversicherung umgewandelt. Das spart dem Investor Kosten. Dahinter legt man dann die Bauleistungsversicherung für das, was investiert wird.

Sascha Oertel 15:16

Leerstand, Unterversicherung, Umbau — hatten wir. Und was passiert, wenn die Versicherung nicht angepasst wird?

Gast 15:24

Wir haben zwei Positionen. Einmal die Versicherungssumme: Die kann aus dem Ruder laufen, wenn ich bauliche Veränderungen vornehme. Verändere ich nichts und habe ein Wohnflächenmodell oder einen korrekt berechneten Wert von 1914, gebe ich dem Kunden immer die Empfehlung: Lass den Versicherer die Summe nach seinen Musterbeispielen berechnen. Denn wenn der Versicherer die Berechnung übernimmt, haftet er auch für die korrekte Versicherungssumme — als Eigentümer ist man oft gar nicht in der Lage, den richtigen Wert festzustellen. Dann trägt man in der Police einen Unterversicherungsverzicht ein und leidet nicht darunter, wenn man sich später um ein paar tausend Euro vertan hat.

Gast 16:34

Ändert sich am Objekt nichts, habe ich also keinen Nachteil, weil die Summe über den Index automatisch mitgleitet — ich komme nicht in die Unterversicherung. Problematisch wird es, wenn sich Gesetze ändern und die Police diese Anpassung nicht automatisch vorsieht.

Sascha Oertel 17:08

Angenommen, es kommt eine gesetzliche Änderung mit einer Frist zur Anpassung: Macht der Versicherer den Kunden darauf aufmerksam, oder muss ich das selbst mitbekommen? Ich glaube nicht, dass jeder jede Gesetzesänderung mitbekommt.

Gast 17:39

Der Versicherer an sich tut das nicht. Nur wenn er selbst seine Police ändern muss — etwa weil in der Kfz-Versicherung Mindestsummen neu festgelegt werden —, schreibt er den Kunden an: Aufgrund dessen haben wir Folgendes für Sie geändert. Das ist aber nur eine Information an den Kunden, kein Hinweis auf dessen individuellen Anpassungsbedarf.

Gast 18:34

Ein gutes Beispiel: Ein Kunde hat in Köln ein zwei- oder dreigeschossiges Objekt, so genehmigt. Im Laufe der Zeit legt die Stadt im Bauplan fest, dass dort künftig nur noch eingeschossig gebaut werden darf. Das kann der Versicherer für ganz Deutschland gar nicht wissen und den Kunden auch nicht darauf hinweisen. Genau dafür braucht es eine gute Betreuung: einen Berater, der sich den ganzen Tag mit nichts anderem beschäftigt als mit Gesetzesänderungen und Neuerungen — und den Kunden von Zeit zu Zeit darauf anspricht, den Vertrag auf den aktuellen Stand zu bringen.

Sascha Oertel 19:51

Das war Teil 2. Was du mitnehmen kannst: Zwei Minuten für eine E-Mail an deinen Versicherer sind billiger als jede Diskussion im Schadensfall. Nächste Woche wird es unangenehm — dann geht es um einen Kunden, dem gekündigt wurde.