Wenn eine Immobilie gar keinen Schutz mehr hat – das Notfallrecht

Sascha Oertel 00:00

Teil 3 mit Carsten Sander vom Concordia Service-Büro in Wuppertal. In den ersten beiden Teilen ging es um die Versicherungssumme und um Leerstand, Umbau und Baustelle. Heute wird es ernster: Wir reden über den Moment, in dem eine Immobilie gar keinen Versicherungsschutz mehr hat — weil gekündigt wurde oder weil noch niemand weiß, wem das Haus überhaupt gehört.

Sascha Oertel 00:24

Deswegen frage ich so viel. Einen Immobilienmakler und einen Versicherer willst du nicht zu Hause haben — wir sind nicht gern gesehen, weil wir Geld kosten.

Gast 00:35

Wir kosten Geld, aber wir können auch Kosten einsparen — das sehen die meisten leider nicht. Genau deshalb sitzen wir hier: Es ist wichtig, den Draht zu dem zu haben, der die Versicherung abgeschlossen hat. Die Person ist ja mal zu dir gekommen, weil sie dir vertraut. Eine Versicherung, zu der ich gehe, ist ein Mensch, der die Gesellschaft vertritt und ihre Regularien kennt — das Bindeglied zum großen Konstrukt dahinter.

Sascha Oertel 01:18

Wenn ich als dein Kunde oben etwas anbaue, sage ich dir kurz Bescheid, und du sagst mir, was ich beachten muss. Die meisten machen das nicht — einmal abgeschlossen, fertig.

Gast 01:26

Das hat weniger mit Wissen zu tun. Meine Erfahrung ist: Die Kunden wissen es schon und bekommen vieles mit. Es ist eher eine Sache des Verdrängens — man beschäftigt sich ungern mit so einer Thematik.

Gast 01:47

Ein Beispiel aus dem eigenen Kundenstand: Eine Kundin hat eine Immobilie gekauft und den bestehenden Versicherungsvertrag übernommen. Sie hat daraufhin mehrere Schäden gemeldet — sehr viele Leitungswasserschäden. Die Häufigkeit der Schäden ist für die Versicherungsgemeinschaft nicht gut. Und das sehen viele Kunden falsch: Es ist nicht unser Geld, es ist das Geld der Gemeinschaft.

Gast 02:24

Wir sind kein Sozialamt. Wir schauen: Wie viel Geld kommt rein, wie viel geht raus? Geht mehr raus als rein, muss man das, was reinkommt, anpassen — also steigen die Beiträge. Deshalb hat der Versicherer schon im eigenen Interesse ein Auge darauf, Problemimmobilien möglichst nicht im Bestand zu halten oder gegenzusteuern.

Gast 03:18

Der Kundin wurde angeboten: Wir behalten dich, aber der Beitrag steigt etwas, und für Leitungswasserschäden nehmen wir künftig eine obligatorische Selbstbeteiligung — damit die vielen kleinen Schäden nicht mehr voll zu Buche schlagen. Man hat, glaube ich, 500 Euro Selbstbeteiligung bei Leitungswasser eingesetzt. Die Kundin hat sich nicht gemeldet.

Gast 04:00

Die Konsequenz stand im Schreiben: Meldest du dich bis dahin nicht, machen wir von unserem Kündigungsrecht Gebrauch. Der Vertrag wurde gekündigt, lief ganz normal aus — und rund vier Monate später kam der Anruf: Mir ist aufgefallen, ich habe gar keinen Versicherungsschutz mehr. Ein Knaller. Und rückwirkend lässt sich das nicht mehr heilen — der Vertrag ist weg.

Gast 04:29

Beim Neuabschluss muss ich die Schadenssituation immer angeben. Und das absolute K.-o.-Kriterium für einen Versicherer — was die Prämie enorm in die Höhe treibt — ist ein Zeitraum, der nicht versichert war und den man nicht erklären kann. Sie war ja vorher versichert, aber vier Monate ohne Schutz, und jetzt heißt es: Carsten, kümmere dich, mach das fertig.

Sascha Oertel 05:00

Aber sie war doch schon bei euch versichert — trotzdem ist das ein Problem?

Gast 05:02

Ja. Man schaut sich an, wie die Struktur im Vorfeld war — und die war nicht gut. Für die Gesellschaft war sie nicht nur unprofitabel, sie war desaströs.

Gast 05:31

Ein Versicherer hat nie ein Problem zu sagen: Da ist ein Schaden passiert, wir zahlen hunderttausend Euro — das ist Tagesgeschäft. Probleme hat er, wenn jedes Jahr ein Schaden gemeldet wird, immer wieder im gleichen Bereich. Denn dann sanieren wir — und dafür sind wir nicht da. Wir sind für den unvorhersehbaren Schaden da: Ein Rohr platzt, eine Kerze fällt um, es brennt. Etwas, das wir als wahrscheinlich erachten, aber nicht wissen, wann es eintritt. Nicht für eine Immobilie, bei der jedes Jahr ein anderes Stück Leitungsrohr aufgibt.

Gast 06:24

Und jetzt sagt die Gesellschaft: Vier Monate nicht versichert — wir wissen doch gar nicht, warum. Hat die Kundin vielleicht schon bei fünf, sechs Gesellschaften angefragt und wurde überall abgelehnt?

Sascha Oertel 06:40

Das könnt ihr nicht sehen — es gibt keine Datei?

Gast 06:42

Nein. Es gibt keine Versicherungs-Schufa. Wir müssen auf die Historie zurückgreifen, und die war nicht gut. Damit bin ich gar nicht mehr in der Lage, dem Kunden Nachlässe einzuräumen — die Abteilung würde mich fragen, ob ich noch alle habe: schlechter Schadensverlauf, vier Monate nicht versichert, und dann noch dreißig Prozent Sondernachlass. So weit geht die Fürsorgepflicht nicht.

Sascha Oertel 07:22

Wie ist es weitergelaufen?

Gast 07:29

Ich habe es hinbekommen, die Abteilung zu überzeugen, die Kundin noch einmal zu nehmen. Ich habe sie aber informiert, dass es teuer wird. Wenn jemand dann sagt, das ist mir zu teuer, kann ich an der Stelle nicht mehr helfen. Wie es genau ausging, weiß ich nicht — aber in der Praxis informieren sich die Leute, stellen fest, dass das, was ich gesagt habe, nicht falsch war, und nehmen irgendwann doch ein Angebot mit Selbstbeteiligung.

Gast 08:00

Der Nachversicherer fragt nämlich auch: Wo warst du versichert, wie war die Schadenssituation? Und er fragt bei uns an.

Sascha Oertel 08:15

Das kenne ich: Wenn wir Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekte verkaufen, will der künftige Käufer wissen, wie viele Schäden es in den letzten fünf bis zehn Jahren gab — denn er kauft die Schadenshistorie mit. Bei einem Anlageobjekt sieht er sofort, ob er versicherungstechnisch eine Baustelle mitkauft und wo er investieren muss.

Gast 09:00

Bei der Wohngebäudeversicherung macht es der neue Versicherer sich einfach: Gibt der Kunde an, das Objekt war gar nicht versichert, dann gibt es nur zwei Erklärungen. Entweder es war ein Neubau — oder wir haben eine Problemimmobilie aus einer Erbschaft.

Gast 09:07

Der Erbfall ist ein Sonderfall, bei dem man argumentieren kann: Offensichtlich war es nicht versichert, wir wissen nicht, warum der Vorbesitzer das nicht gemacht hat. Jetzt steht ein Erbe vor der Herausforderung, überhaupt eine Versicherung zu finden. Dann arbeitet der Versicherer meist nach Gutachten.

Gast 09:35

Man sagt: Wir würden das Objekt gern eindecken, lassen aber vorher einen Sachverständigen — aus dem eigenen Haus oder extern — durchlaufen, um zu sehen, ob das Objekt in vernünftigem Zustand ist. Früher hatte jede Gesellschaft eigene Spezialisten; aus Kostengründen wird das heute zunehmend an externe Bausachverständige ausgelagert, damit wir wissen, was wir uns da einkaufen.

Sascha Oertel 10:53

Jetzt erbt jemand eine Immobilie, kennt sie gar nicht, weil er nicht in der Stadt oder nicht mehr im Land lebt. Auf dem Papier ist er Eigentümer, steht im Grundbuch. Was kann ihm im Schadensfall passieren?

Gast 11:20

Ihm kann viel passieren. Ich gehe sogar einen Schritt weiter: Ich betreue einen Fall, bei dem Anwälte als Vollstrecker des Verfahrens gar nicht wissen, wo der Erbe ist oder ob eine Insolvenzmasse vorliegt. Plötzlich gibt es keine Versicherung, und der Jurist versucht, für so eine Problemimmobilie überhaupt eine Deckung zu finden. Dafür gibt es spezielle Pools, die das Risiko gegen eine entsprechende, höhere Prämie tragen — das Risiko ist eingepreist.

Gast 12:16

In dem Fall ist die frühere Eigentümerin vor rund einem Jahr verstorben, und bis heute hat das Amtsgericht nicht alle Erben ausfindig gemacht. Nach einem Jahr kam ein Schreiben, das anregt, das Verfahren über einen externen Notar oder ein anderes Gericht laufen zu lassen. Der Notar sagt, dann fange ich bei null an und bräuchte selbst noch sechs Monate, um auf den heutigen Stand zu kommen.

Gast 13:36

Der Haken: Ich habe eine Immobilie und Personen identifiziert, die höchstwahrscheinlich erben — aber sie sind es noch nicht. Momentan ist das Objekt herrenlos, in einem schwebenden Verfahren. Und jetzt passiert ein Schaden, im Winter platzt eine Rohrleitung. Was nun? Es gibt keinen Ansprechpartner.

Gast 14:05

Man muss erst herausfinden, wer der zuständige Versicherer ist. Eine Obliegenheitsverletzung liegt in der Regel nicht vor, weil man den Versicherer gar nicht kennt und ihn über den Erbfall nicht informieren konnte. Aber an wen zahlt der Versicherer aus? An die Noch-nicht-Erben darf er nicht. Er darf nur Naturalersatz leisten: Der Schaden muss gegen Rechnung behoben werden, nicht nach Kostenvoranschlag — auszahlen darf man nur an den, der im Grundbuch steht. Solange dort noch der verstorbene Eigentümer steht, weil das Nachlassgericht die Erbengemeinschaft noch nicht definiert hat, zahlt der Versicherer nur die Rechnung. Er ist darauf bedacht, die Substanz zu erhalten.

Gast 15:23

Das wissen viele Erben nicht: Es gibt ein Notfallrecht. Wer als Erbe identifiziert ist und mit hoher Wahrscheinlichkeit erben wird — wir reden nicht von wilden Konstrukten —, darf mit dieser Notfallverfügung alle Maßnahmen einleiten, die geboten sind, um den Wert der Immobilie zu erhalten. Auch wenn von einer Seite der Erbengemeinschaft noch niemand feststeht.

Gast 16:30

Das ist ähnlich wie in der Gebäudeversicherung: Ist ein Schaden passiert, muss ich mich wie ein sorgsamer Eigentümer verhalten — so, als wäre ich nicht versichert. Läuft Wasser, rufe ich nicht erst den Versicherer an und frage, ob er zahlt, sondern ich drehe das Wasser ab.

Gast 16:55

Das ist ein plakatives Beispiel, aber ich führe diese Diskussion gern mit Kunden: Wie würden Sie sich verhalten, wenn Sie nicht versichert wären? Sie können nicht warten, bis wir uns äußern, während der Schimmel in der Wohnung rauf- und runterwächst. Stellen Sie erst mal Trocknungsgeräte auf, den Rest bereden wir später — aber lassen Sie den Schaden nicht größer werden.

Gast 17:29

In der Erbgeschichte ist es genauso: Man überlegt, wie man sich verhalten würde, wenn man nichts wüsste. Man versucht herauszufinden, wer die Versicherungsgesellschaft ist — etwa über Kontoauszüge —, informiert sie über den Erbfall und darüber, dass das Haus zurzeit unbewohnt ist, und sorgt dafür, dass die Prämie bezahlt wird. Der Versicherer ist nicht der Freund gegenüber, dem man mit Sorgen kommt — er ist Vertragspartner und verhält sich nach den Buchstaben des Gesetzes. Tritt so ein Fall ein, zahlt er nicht pauschal aus, sondern sagt: Reicht mir die Rechnung ein, dann bezahle ich den Handwerker — weil ich sicherstellen muss, dass das Objekt in Schuss bleibt.

Sascha Oertel 19:01

Das war Teil 3. Wenn du dir aus dieser Folge einen Begriff merkst, dann diesen: Notfallrecht. Wer als wahrscheinlicher Erbe feststeht, darf alle Maßnahmen einleiten, die den Wert der Immobilie erhalten, auch wenn das Verfahren noch läuft. Nächste Woche schließen wir die Reihe ab — dann geht es um Erbengemeinschaften, die sich nicht einig sind, um Mietnomaden und um die Frage, worauf man verzichten kann, wenn das Geld hinten und vorne nicht mehr reicht. Bis nächste Woche.