Ein Jahr, drei Erbscheine und ein Verkauf, der Nerven kostete

Sascha Oertel 00:00

Heute habe ich eine Kundin zu Gast, die mit uns ein Haus verkauft hat und dabei als Betreuerin eingesetzt war. Wir erzählen, wie der Verkauf losging, was alles daran hängt und welche Learnings wir beide daraus gezogen haben. Magst du kurz etwas zu dir sagen?

Gast 00:28

Hallo Sascha. Ich bin eine private Betreuerin — nicht vom Amt bestellt, sondern über eine persönliche Verbindung dazu gekommen. Und ich habe auf dieser Reise viel gelernt.

Sascha Oertel 00:47

Ich fasse kurz zusammen: Du bist Anfang 2025 zu mir gekommen, inzwischen ist gut ein Jahr vergangen. Das Haus ist seit dem Frühjahr verkauft — beurkundet —, aber noch ist nicht alles abgeschlossen. Das arbeiten wir gleich Stück für Stück auf. Du bist nicht als Amtsbetreuerin gestartet, sondern über eine persönliche Verbindung als Bevollmächtigte und durftest dann das Haus verkaufen. Wie bist du überhaupt zur Betreuung gekommen?

Gast 01:36

Ich hatte im Vorfeld krankheitsbedingt eine Vorsorgevollmacht bekommen. Weil die betreute Person aber nicht mehr zu Hause leben kann, musste das Haus verkauft werden. Dabei stellte sich heraus: Das geht nicht ohne eine notariell beglaubigte Immobilienvollmacht. Und weil die Erkrankung schon so weit fortgeschritten war, konnte die Person nicht mehr mit mir zum Notar gehen.

Gast 02:04

Der Betreuungsverein, dem ich sehr dankbar bin, hat mich aufgeklärt: Ich kann beim Betreuungsgericht beantragen, für genau diesen Fall vom Amt bestellt und kontrolliert zu werden — und zwar nur für einzelne Bereiche. Also nicht für die medizinischen Dinge, sondern ausschließlich für den Immobilienverkauf. Das habe ich in Angriff genommen.

Dafür muss man einiges beibringen: ein negatives Schuldnerverzeichnis, damit klar ist, dass man nicht verschuldet ist, und ein Führungszeugnis. Die betreffende Person wird mehrfach aufgesucht, von Rechtspflegern und einem Gutachter, und man braucht ein Attest. Das Gericht prüft genau, damit niemand über den Tisch gezogen wird.

Sascha Oertel 03:17

Wie lange hat das gedauert?

Gast 03:19

Mindestens zweieinhalb Monate. Für das Führungszeugnis, für die Termine — überall braucht man Termine, und das zieht sich.

Gast 04:13

Bevor ich zu dir kam, hatte ich schon das Verkehrswertgutachten. Das habe ich gelernt: Damit die Person, deren Haus veräußert wird, einen fairen Preis bekommt und man sich nicht unter der Hand mit Käufern verabredet, muss dem Gericht ein Verkehrswertgutachten vorgelegt werden — damit klar ist, welcher Preis erzielt werden muss oder kann. Das dauerte, weil es nur wenige bestellte Gutachter in der Stadt gibt. Am Ende hat es geklappt, und das Gutachten musste natürlich bezahlt werden.

Sascha Oertel 05:47

Das Gutachten ist dafür da, dass niemand im Verkaufsprozess trickst und dass eine neutrale Bewertung vorliegt. Der Gutachter arbeitet dabei meist mit dem Sachwertverfahren. Als wir zusammenkamen, hast du mir das Gutachten zur Verfügung gestellt, und meine eigene Bewertung lag nicht weit davon entfernt. Das Betreuungsgericht sagt dann: Das ist der Preis, den wir erzielen müssen.

Jetzt verändert sich ein Markt aber — Zinsphasen, ein Jahr kann viel bewegen. Im Verkauf ist es oft schwierig, den Sachwert eins zu eins durchzusetzen. Und das Gericht sagt klar: Das ist, was der Gutachter ermittelt hat, das wollen wir.

Sascha Oertel 07:03

Wir mussten dann noch jemanden einbeziehen: Die betreute Person hält die eine Hälfte am Grundbuch, die andere Hälfte hält ein Miterbe, der nicht vor Ort lebt. Es ist das Elternhaus der Familie. Das wird gleich noch wichtig.

Gast 07:35

Genau. Der Miterbe wohnt weit weg, nicht in Reichweite — deshalb war es allein meine Aufgabe, hier vor Ort alles zu regeln. Er war aber bei allem einverstanden und hat, wo nötig, schriftlich zugestimmt.

Gast 08:12

Als sich zeigte, dass wir den Preis aus dem Gutachten nicht erreichen konnten, musste ich wieder ans Betreuungsgericht schreiben: So und so sieht es aus, wir hatten viele Besichtigungen, aber wegen des Zustands des Hauses — es war nicht saniert — ist der Betrag aus dem Verkehrswertgutachten nicht zu erzielen. Sind Sie einverstanden? Dann kam die Zustimmung zurück, und auch der Miterbe musste noch einmal schriftlich zustimmen.

Sascha Oertel 09:01

Wir haben die Vermarktung gemacht, rund fünfzig Besichtigungen über drei Monate — und jedes Mal hieß es: zu viel Investitionsbedarf. Es ist ein schönes bergisches Haus, Krüppelwalmdach, hinterlüftete Schieferfassade, von außen toll, innen braucht es Liebe. Der Sachwert stand im Raum, das Gericht wollte ihn erzielt sehen. Und dann kam zum Glück eine Familie, die sich in das Haus verliebt hat: Hier wollen wir hin. Wir hatten im Juli mit der Vermarktung angefangen, im Oktober die Unterschrift — und jetzt ging es erst richtig los.

Sascha Oertel 10:17

Wo sollen wir ansetzen? Ich würde sagen: beim eigentlichen Learning. Im Grundbuch standen ein Nießbrauch, eine Vormerkung und ein Vorkaufsrecht. Man muss also wissen: Wer war wann eingetragen, wer ist verstorben, wer ist in der Erbfolge eingetreten? Das habt ihr — du und ich — gemeinsam gelöst.

Gast 11:35

Ich habe mich mit dem Nachlassgericht regelrecht geärgert — das hat Nerven gekostet. Ich dachte, mit meinem Einsatz, meiner Akribie ginge das schneller. Aber man beißt sich die Zähne aus. Als klar war, dass wir Käufer haben und den Notar beauftragen, hieß es plötzlich: Wir brauchen die Erbscheine. Das wusste ich vorher nicht. Ich hatte die Sterbeurkunden der Eltern, aber dass wir Erbscheine beantragen müssen, war mir nicht klar.

Gast 12:51

Der Notar sagte, ich könne die Erbscheine selbst beantragen, dann gehe es schneller. Also habe ich die Formulare heruntergeladen, ausgefüllt und einen langen Brief geschrieben: Wir möchten die Erbscheine beantragen, es gibt Käufer mit starkem Interesse, das Geld steht bereit, das Betreuungsgericht wartet — bitte sagen Sie mir Bescheid, wenn Unterlagen fehlen. Ich habe Sterbeurkunden, Geburtsurkunden und eine Heiratsurkunde beigelegt und um einen schnellen Termin fürs Eröffnungsprotokoll gebeten.

Gast 15:36

Anfang Dezember konnte ich Sachbearbeiterinnen erreichen und nach dem Sachstand fragen. Sie konnten mir sagen, wo die Akte gerade liegt — aber nicht, was noch fehlt. Die Damen an der Zentrale waren immer freundlich, aber sie sind weisungsgebunden und dürfen nicht sagen, welche Unterlagen noch beizubringen sind. Das ist verständlich, erschwert es aber ungemein. Es stellte sich heraus, dass mehrere Erbscheine nötig waren, weil in der Familie über die Zeit mehrere Erbfälle aufeinanderfolgten.

Gast 16:42

Auf meine Nachfrage, warum ich nicht zum Eröffnungsprotokoll geladen werde, hieß es: Ihre Beschwerde ist eingegangen, aber ich kann das nicht klären, der Mitarbeiter hat Schulungen, Urlaub, bitte haben Sie Geduld. Über den Jahreswechsel arbeitete die Person ein paar Tage und war dann wieder im Urlaub. Dann wechselte die Zuständigkeit, und der nächste Mitarbeiter forderte Unterlagen an — adressiert an eine Adresse, an der ich vor 35 Jahren gewohnt hatte. Der Brief ging ans Gericht zurück, wieder zwei Wochen verloren.

Gast 18:19

Im Februar bekam ich endlich einen Termin. Ich war völlig aufgeregt, habe wieder gefragt, was ich mitbringen soll. Wir sind alles durchgegangen, der Miterbe musste kurzfristig noch etwas nachreichen — das haben wir auf den letzten Drücker hinbekommen. Beim Termin hat der Mitarbeiter den Geburtsnamen der betreuten Person falsch eingetragen. Ich habe es gesehen und ihn korrigiert, er hat es vor Ort verbessert und neu ausgestellt. Und drei, vier Wochen später kam der Erbschein trotzdem falsch an.

Sascha Oertel 19:58

Wir wollten ja beurkunden. Beurkundet haben wir schließlich im Frühjahr, aber der korrigierte, richtige Erbschein kam erst rund zwei Monate danach — obwohl im Grunde nur der alte weg und der neue her gemusst hätte. Genau deshalb sprechen wir darüber: Ein Notar darf keinen Druck machen, er kann nur nachfragen. Und wer viel fragt, wird nicht schneller bedient. Manches läuft gut, manches weniger — und das hier war schlicht bescheiden.

Sascha Oertel 20:57

Klar, die Ämter sind unterbesetzt. Aber man wünscht sich eine Checkliste, die man einmal in die Hand bekommt und komplett abarbeiten kann. Du machst das nicht jeden Tag, du bist eine ganz normale Bürgerin und kennst diese Abläufe nicht. Wenn du dann etwas in die Hand bekämst, könntest du damit arbeiten.

Sascha Oertel 22:43

Was die Käufer mitgemacht haben, ist nicht üblich. Sie haben im Oktober zugesagt, reserviert, ihre Finanzierung darauf aufgebaut — und dann immer wieder gewartet und trotzdem weitergemacht.

Sascha Oertel 23:04

Damit man versteht, was so eine Dreierkonstellation bedeutet: Es gibt die Verkäuferseite — dich —, die Käuferseite und mich als Makler dazwischen, der alles koordiniert. Genau deshalb sage ich allen: Wenn ihr etwas habt, sagt es mir. Ich bin der Strippenzieher im ganzen Gefecht, weiß immer, wie weit Verkäufer und Käufer sind, und gebe die Informationen sofort an den Notar weiter. So wissen alle Beteiligten zur gleichen Zeit Bescheid. Und man merkt: So etwas macht man nicht zwischen Tür und Angel — du bist ja auch noch berufstätig, und beim Gericht kommt man nur zwischen acht und zwölf durch.

Sascha Oertel 24:58

Die Käufer haben von Oktober bis ins Frühjahr Bereitstellungszinsen in Kauf genommen und bis heute noch nicht gezahlt — weil bis vor Kurzem die Voraussetzungen fehlten. Für die Fälligkeit müssen mehrere Dinge erfüllt sein: die Vormerkung im Grundbuch, mit der der künftige Eigentümer eingetragen wird; die Versagung des städtischen Vorkaufsrechts; und die Zustimmung des Betreuungsgerichts — die lag schon vor. Jetzt warten wir noch auf die Vormerkung des Grundbuchamts, dann meldet es dem Notar zurück, und der stellt die Fälligkeitsmitteilung aus.

Gast 25:22

Eine interne Lösung haben wir gefunden, die auch nicht selbstverständlich ist: Der Miterbe und ich als Betreuerin haben uns mit den Käufern so arrangiert, dass sie schon anfangen durften, etwas am Haus zu machen — ein hohes Vertrauensgut. Üblich ist das nicht, weil es bis zur Zahlung nicht ihr Eigentum ist. Aber sie wollen das Haus und verbessern es, sie zerstören nichts.

Sascha Oertel 26:03

Wir sind im Frühjahr beurkundet worden und warten jetzt seit Monaten auf die Vormerkung. In Wuppertal dauert eine Vormerkung aktuell drei bis sechs Monate. Das ist ein Nadelöhr, und das kann eigentlich nicht sein.

Sascha Oertel 27:36

Der Erbschein hängt indirekt mit dem Grundbuch zusammen: Im Grundbuch stehen Vorkaufsrecht, Vormerkung und Nießbrauch. Nießbrauch, Vormerkung und Vorkaufsrecht müssen gelöscht werden — und das geht nur, wenn nachgewiesen ist, dass die berechtigten Personen in der Erbfolge verstorben sind. Deshalb kann es sein, dass das Amtsgericht auf den Erbschein wartet, obwohl die Stellen im selben Gebäude sitzen. Erst mit dem Erbschein kann die Abteilung die Einträge löschen.

Gast 29:04

Wenn man auf das Geld angewiesen ist, wäre das gar nicht auszudenken. Die betreute Person lebt in einer Demenz-Wohngemeinschaft, das kostet laufend. Ohne den Verkaufserlös droht der Gang zum Sozialamt. Und das leerstehende Haus kostet in der Zwischenzeit weiter — Stadtwerke, Schornsteinfeger, Bewirtschaftung. Das summiert sich übers Jahr auf einen erheblichen Betrag, der nicht sein müsste, wenn das Prozedere schneller ginge.

Sascha Oertel 30:13

Ich hatte eine andere Kundin, die über so einen Prozess in die Privatinsolvenz gerutscht ist, weil das Nachlassgericht anderthalb Jahre für einen Erbschein gebraucht hat und wir die Wohnung so lange nicht verkaufen konnten. Das ist bitter — und die Leute stehen hilflos da.

Sascha Oertel 31:03

Würdest du so eine Betreuung noch einmal übernehmen?

Gast 31:08

Wenn man mich fragt, ob ich so eine Betreuung noch einmal machen würde: eher nein. Das hat mich so viel Schlaf und Nerven gekostet. Bei einer Betreuung fängt man mit kleinen Dingen an, und es wächst sich immer weiter aus. Man braucht ein gutes Nervengerüst. Ich weiß jetzt, wie es läuft, und würde mich weniger aufregen — aber ich bin jemand, der Dinge gern zackig erledigt. In der eigenen Familie kommt so etwas vielleicht irgendwann, dann ist es so. Aber darum reißen würde ich mich nicht mehr.

Sascha Oertel 32:52

Wenn mich jemand fragt, sage ich: Besorg erst alle Papiere, kümmere dich, dass alles gut geregelt ist — dann kann ich den Verkauf machen. Man muss erst genau schauen, was da ist, und nicht einfach sagen „das machen wir schon irgendwie". So irgendwie klappt es nämlich nicht.

Sascha Oertel 34:01

Was war aus deiner Verkäufersicht das Wichtigste — wo du sagst, ohne das wäre es nicht gegangen?

Gast 34:27

Für mich war wichtig, dass ich dir voll vertraue — als Mensch und in deiner Profession. Dass ich sicher war, du berätst mich bestmöglich, und dass keine Frage zu viel oder zu dumm war. Dieses Bindeglied zwischen Interessenten, Käufern und Notar, und dass du dich mit den gesetzlichen Dingen genauso auskennst wie mit dem Haus selbst — und den Wert realistisch eingeschätzt hast: Was ist erzielbar, woran kann es scheitern? Das war sehr hilfreich, weil ich das meiste selbst gar nicht mitbekomme.

Sascha Oertel 36:39

Ich habe noch einen anderen Kunden, der als Betreuer für seinen Vater eingesetzt war — auch da läuft der Prozess noch, mit echten Baustellen. Vielleicht bekomme ich ihn auch mal her, damit er aus seiner Sicht berichtet. Ich finde das wichtig: Wir sind hier bei Problem Immobilien — das heißt nicht, dass es eine Problemimmobilie war, sondern dass beim Verkauf unter dieser Konstellation viele Probleme auftauchen, die man lösen kann, wenn man weiß, wie und wo.

Gast 38:02

Wir haben auch den Energieausweis erstellen lassen, den hatten wir noch nicht — darauf hast du mich hingewiesen. Und ich musste mich um Kleinigkeiten kümmern, die trotzdem sein müssen: einen Winterdienst bestellen, der räumt, wenn es schneit, und die Rechnungen bezahlen. Bei einer dementen Person muss man außerdem immer bedenken: Sie wird sehr traurig und aufgeregt, wenn eine fremde Person kommt und sagt, das Haus solle verkauft werden. Das bringt sie durcheinander.

Sascha Oertel 39:26

Das Gericht muss die Befragungen machen — und die Leute, die kamen, waren empathisch und haben abgebrochen, wenn die Person zu durcheinander war. Aber für jemanden, der in seiner Welt lebt und eigentlich immer nach Hause will, ist das nicht schön. Das sind die Gesetze, und sie haben ihren Sinn, aber leicht ist es nicht.

Gast 41:00

Wenn man so etwas macht, ist es ein großer Vorteil, mit dem PC umgehen zu können. Für ältere Menschen, die mit Formularen, Briefen und dem ganzen Schriftverkehr nicht vertraut sind, ist das noch einmal viel schwieriger. Vieles ist online — herunterladen, ausfüllen, ausdrucken. Und dann hätten manche Stellen am liebsten alles per Fax. Aber wer hat heute noch ein Faxgerät?

Sascha Oertel 42:10

Beim Bauamt ist es ähnlich. Inzwischen bekommt man eine Flurkarte online, teils auch eine Bauakte — aber nicht alles. Bis vor Kurzem musste man immer noch hin und die Unterlagen vor Ort über Mikrofiche holen. Eine kleine Anekdote am Rande: Bei vielen Anrufen haben die Mitarbeiterinnen mir geraten, doch eine Beschwerde zu schreiben, wenn ich verzweifelt war. Und als ich fragte, was das bringe, war die Antwort im Grunde: Man macht das hier so, aber es passiert nichts. Das ist traurig.

Sascha Oertel 43:23

Das war heute mal live aus dem Leben. Ihr habt mitbekommen, was alles passieren kann, wenn man die richtigen Informationen nicht bekommt — oder nur häppchenweise. Wenn ihr Ähnliches erlebt habt und davon berichten wollt, meldet euch bei uns. Danke, dass ihr zugehört habt, und danke, dass du da warst.