Am Ende sitzen Menschen am Tisch – mit einer Zahl im Kopf

Sascha Oertel 00:00

Willkommen zum dritten und letzten Teil mit Patrick Hoffmann vom Sachverständigenbüro Köln. In Folge 17 ging es um die Restnutzungsdauer und die Abschreibung, in Folge 18 um Verkehrswertgutachten bei Erbe und Scheidung. Heute wird es persönlicher: Egal wie sauber ein Gutachten gerechnet ist — am Ende sitzen Menschen am Tisch, die eine Zahl im Kopf haben, meistens die vom Nachbarn. Wir sprechen darüber, wie man Leute abholt, ohne sie vor den Kopf zu stoßen, warum ich mich Immobilienpate nenne — und landen bei dem Rat, den Patrick und ich beide geben: Regelt alles zu Lebzeiten.

Sascha Oertel 00:38

Was macht ihr sonst noch, das ich noch gar nicht weiß?

Gast 00:47

Die zentralen Punkte hast du schon. Wir machen auch eine Kaufberatung — gerade bei großen Investitionen macht es Sinn, vorher mit jemandem aus der Branche durchzugehen, besonders beim ersten Haus. Wir hatten Kunden mit einem Mehrfamilienhaus als Ertragsobjekt, die hinterher sagten: Gut, dass wir das gemacht haben. Zwischen den Vorstellungen des Verkäufers und dem Wert, den wir ermittelt haben, lagen rund 200.000 Euro. Und für 200.000 Euro will niemand zu teuer einkaufen. Das machen wir für vermietete Objekte wie für Einfamilienhäuser. Wir kooperieren eng mit einem Energieberater, der im Zweifel auch Sanierungsfahrpläne aufstellt — und wenn wir etwas nicht selbst können, leiten wir an unsere Partner im Netzwerk weiter.

Gast 01:38

Mein Lieblingsbeispiel: Wer einen speziellen Bauschaden bewerten möchte, ist beim Bauschaden-Sachverständigen besser aufgehoben — er macht nur Bauschaden und gräbt sich in diese Materie ein, etwa etwas im Keller. Wenn wir das ganze Haus bewerten, machen wir den Schaden mit einer Pauschale, weil sein Wert im gesamten Gebäudekomplex in der Regel untergeht. Ganz wichtig: Wir berücksichtigen Schäden als Wertminderung, nicht als Schadensbeseitigungskosten. Ein Käufer würde den Schaden auch einpreisen, aber nicht immer mit den vollen Beseitigungskosten ansetzen.

Gast 03:02

Genauso bei unterlassener Instandhaltung: Sieht man, hier muss ein neues Dach hin, rechnen wir nicht zwingend die vollen fünfzigtausend Investitionskosten. Ein gewisser Teil ist über die Alterswertminderung, die im Bewertungssystem steckt, schon abgegolten. Sonst hätte man es doppelt drin: Man sagt, das Haus ist alt, also ziehen wir schon fünfzig Prozent der Errichtungskosten ab — und dann noch einmal das Dach komplett. Dann würde das Haus künstlich zu niedrig bewertet, was nicht korrekt ist.

Sascha Oertel 03:44

Ich fasse es für mich zusammen: Ihr bewertet das Haus gesamtheitlich. Wenn ein Schaden drin ist — Schimmel, Asbest —, machen die Spezialisten die punktuelle Bewertung, aber ihr nehmt den Schaden als einen Punkt in die Gesamtbewertung auf. Sagen wir, Asbest mit achttausend, Schimmel mit dreitausend Euro — das findet in der Gesamtbewertung Berücksichtigung. So habt ihr am Ende einen Wert für die Immobilie, aber unter Berücksichtigung der einzelnen kleinen Themen.

Gast 04:43

Perfekt zusammengefasst, genau so ist es. Wenn der Eigentümer die Kosten für diesen Schaden exakt bewertet haben will, muss er dafür noch einen Fachbetrieb oder Sachverständigen beauftragen. Nur kostet das fast genauso viel wie unser Gutachten, weil es für den Kollegen genauso aufwendig ist. Dann kann man überlegen: Will ich das ausgeben? Ob es am Ende fünf-, sechs- oder siebentausend Euro sind, ist in der Summe eines Einfamilienhauses von fünfhunderttausend Euro kaum relevant. Es gibt aber Leute, die sagen: Ich will diesen Punkt genau wissen. Dann können sie das machen.

Sascha Oertel 06:23

Zumal du aufs Netzwerk zurückgreifen kannst. Ich habe einen Asbest-Spezialisten, dem sage ich, wo es sitzt, und er sagt mir, was die Beprobung kostet und wie lange sie dauert — dann rechnen wir pro Quadratmeter. Es gibt Tabellen dafür: Schwamm kostet so viel, Schimmel pro Quadratmeter so viel, weil man den Putz jeweils entfernen und neu aufbringen muss. Und dafür sind die Experten da, nicht irgendwer.

Gast 07:26

Gerade im Immobilienbereich hat jeder eine Meinung: Jeder wohnt in einer Immobilie, jeder hat schon von jemandem gehört, der gekauft oder verkauft hat. Da schwirrt viel gut gemeintes Wissen herum, gerade über Preise — der Nachbarschaftsfunk funktioniert, aber gewisse Daten werden nicht mitgeliefert. Der Nachbar hat für x-tausend Euro verkauft, hatte aber ein anderes Baujahr, andere Quadratmeter — und das Ganze war im Jahr 2020, als man mit einem Prozent finanzieren konnte.

Gast 08:34

Ob ein Häuschen aus den Siebzigern komplett saniert ist oder noch im Originalzustand, macht mehrere Zehntausend, je nach Lage bis zu hunderttausend Euro Unterschied. Das darf man berücksichtigen. Genau diese Informationen — Zustand, Zimmerzahl, Quadratmeter — kommen im Nachbarschaftsfunk nicht mit rüber. Deshalb muss man dieses gut gemeinte Wissen den Erbengemeinschaften manchmal wieder aus dem Kopf ziehen.

Sascha Oertel 09:34

Ich frage in dem Fall immer: Waren Sie bei dem Notartermin wirklich dabei? Ist der Preis so wirklich unterschrieben worden, oder haben Sie ihn nur gesagt bekommen? Ich vertraue dem allen — aber wenn wir die Zahlen übereinanderlegen, Ihr Objekt und das Nachbarobjekt: Wann wurde verkauft, zu welchem Zinssatz? Ich weiß nicht, wie viele Quadratmeter der Nachbar hatte, ob er eine PV-Anlage hatte, ob die Heizung erneuert ist. Deshalb bin ich hier — die Leute holen mich, weil sie jemanden brauchen, der ihnen hilft.

Gast 10:29

Und die Kunden kommen oft schon vorbereitet: Wir hätten gern fünfhunderttausend Euro. Dann geht es los.

Gast 10:36

Wenn die Werte so verschieden sind, frage ich gern: Für welchen Preis würden Sie das Haus denn kaufen? Dann kommt: Ja, das wäre viel zu teuer. So nähert man sich sukzessive dem an, was aus unserer Sicht der objektive Wert ist. Wir haben zu neunundneunzig Prozent Superkunden — sie holen uns ja genau deswegen, also können wir auch darlegen, warum der Wert so ist, wie er ist. Deshalb ist so ein Gutachten auch rund hundert Seiten lang und zeigt genau, wie man auf den Wert gekommen ist.

Sascha Oertel 11:55

Ich mache genau dasselbe. Ich sage: Jetzt drehen wir es um — Sie sind der Käufer. Würden Sie Ihr Haus heute zu dem Preis kaufen, den Sie mir gerade genannt haben? Wenn die Leute reflektieren und ehrlich sind, sagen sie: Nein. Sie sind erst mal geschockt, weil mit der Frage keiner rechnet — aber dann werden sie wach. Das machen wir nicht, um die Leute zu ärgern, sondern um sie dort abzuholen, wo der Markt wirklich steht.

Sascha Oertel 12:10

Es kommt immer darauf an, wo das Objekt ist, wie es renoviert ist — und aufs Energiegesetz. Der Energieausweis entscheidet gerade mit, wie teuer ein Haus verkauft wird. Dann die Gegenprobe: Kannst du den Kapitaldienst zu diesem Preis mit deinen monatlichen Einnahmen decken? Wenn die Rate bei zweitausend Euro liegt, ist das nur der Kapitaldienst — noch keine Böden gelegt, keine Renovierung, keine Sanierung. Das kommt obendrauf. Wir reden hier nur über den Kaufpreis.

Gast 13:05

Genau. Und man macht die Gegenprobe gerade bei Einfamilienhäusern über die monatliche Belastung: Wenn die Bankrate allein bei zweieinhalb bis dreitausend Euro liegt, ist die Frage, ob das der richtige Wert ist — zumal man noch nicht weiß, ob renoviert ist oder ob man erst mal nur einzieht.

Sascha Oertel 13:47

Ich sage den Leuten auch klar: Der Makler wird provisionsabhängig bezahlt. Natürlich verkaufe ich gern ein teureres Haus, daran verdiene ich mehr. Aber wenn ich weiß, dass es nicht verkaufbar ist, weil die Bank des Käufers Nein sagt, macht das keinen Sinn. Die Bank des Käufers entscheidet, ob verkauft werden kann — nicht andersherum. Da ecken wir immer wieder an und müssen die Leute im Gespräch abholen.

Gast 14:57

Bei Einfamilienhäusern, gerade in Scheidungsfällen, macht man das nach dem Sachwertverfahren. Man legt die Standardstufe über verschiedene Ausstattungsmerkmale fest. Wenn das Paar noch halbwegs miteinander sprechen kann, macht man das gern gemeinsam: Man geht durch, was sie sagen würden, und kreuzt es zusammen an. Weil die Leute mitwirken, hat hinterher keiner das Gefühl, übervorteilt worden zu sein — ich schaue ja mit drauf.

Gast 16:19

Wenn ein Kunde sagt, ich möchte hier einen bestimmten Wert herausbekommen, können wir das so nicht machen. Besteht er darauf, muss ich ins Gutachten schreiben, dass er das gesagt hat. Also: Denken Sie noch einmal darüber nach — wollen Sie Einfluss nehmen oder ein objektives Gutachten? Eigentlich will man das objektive, sonst bräuchte man uns nicht beauftragen. Diese Objektivität ist unsere Kernkompetenz: dass wir uns auf keine Seite ziehen lassen.

Sascha Oertel 17:35

Genauso ist es bei mir. Ich arbeite mit dem einen oder anderen Familienrechtsanwalt zusammen — wenn die Empfehlung über die Scheidungsanwältin kommt und beide sich einig sind, ist das etwas anderes, als wenn nur eine Seite zu mir kommt. Dann frage ich vorab: Ist das mit dem anderen verabredet? Denn sonst heißt es hinterher, der arbeitet ja für dich. Ich bin ein Neutrum, und das möchte ich bleiben — der Name, den ich an der Wand stehen habe, steht dafür, dass ich neutral agiere.

Sascha Oertel 18:23

Ich habe einen Vorteil: Ich kann mit Scheidungsobjekten gut umgehen, ich bin selbst ein Scheidungskind mit Immobilie und weiß, wie schwierig diese Situation ist. Ich bin eine neutrale Person, die eure Probleme kennt und euch zusammenbringt. Beide wollen ein neues Leben, der eine mehr, der andere weniger — und manchmal gönnt einer dem anderen nichts. Aber das Ziel muss sein, dass beide mit dem Erlös der gemeinsamen Immobilie neu starten. Ist das nicht das Ziel, kann ich nicht helfen, dann geht es nur um Emotionen — und da bin ich raus.

Gast 19:38

Im Kern steht bei uns eine objektive Wertermittlung — mit dem Zusatz, dass unser Produkt und unsere Motivation genau diese Objektivität sind. Das unterscheidet uns ein Stück: Wir geben das Gutachten ab und sind dann mit unserer Dienstleistung fertig.

Sascha Oertel 19:13

Genau. Ich mache die Bewertung, aber ich lebe vom Verkauf, nicht von der Bewertung — ihr lebt von der Bewertung. Ich nehme die Immobilie auf und bewerte sie nach bestem Wissen und Gewissen, und immer mit Blick darauf, ob eine Bank das mitmacht. Denn die Bank des Käufers entscheidet.

Sascha Oertel 20:01

Ich hatte dieser Tage eine nette ältere Dame hier, mit einem Zwei-Familienhaus. Mit solchen Menschen macht die Zusammenarbeit Spaß, weil sie verstehen, was man tut. Sie wollte noch mit ihrem Sohn sprechen — völlig in Ordnung. Ich habe gestern mit dem Sohn telefoniert, er hatte dieselben Einwände: So günstig, wir hatten eine andere Zahl im Kopf. Dann habe ich es ihm erklärt, und es war klar. Man weiß ja schon, welche Argumente von der Verkäuferseite kommen.

Sascha Oertel 21:24

Was wirklich schwer ist: Scheidung und Erbe. Beim Bund — du warst selbst dabei, ich acht Jahre — galten Pflicht, Gehorsam und Regeln. Das hilft mir heute in den Gesprächen ungemein zu deeskalieren: Ich kann sagen, ich verstehe dich, aber du bist jetzt bei mir, ich möchte dir helfen, also lass dir doch bitte helfen. Wir sind zwei Immobilienmakler, aber ich bin der Immobilienpate: Wir nehmen die Leute an die Hand, begleiten sie in ihrem Problem — und wenn wir in einem Punkt nicht helfen können, geben wir ihn an einen Netzwerkpartner weiter. Ich habe eine Erbauseinandersetzung, komme mit meinen Mitteln nicht weiter, dann sage ich: Liebe Erbengemeinschaft, da ist der Kollege Hoffmann, geht bitte zu ihm.

Gast 23:27

Wir haben beide die gleichen Felder, aber unterschiedliche Punkte, die wir bei der Klientel bearbeiten. Du hast einen sachlichen Punkt, nach dem du raus bist — dann geht es entweder vor Gericht oder die Leute einigen sich. Bei mir kommen sie, weil sie verkaufen wollen, aber zu ihren Konditionen, und das muss ich anders aufbauen. Schön zu hören, dass wir dieselben Themen haben.

Sascha Oertel 24:53

Habe ich etwas vergessen, oder möchtest du noch etwas loswerden, das dich beschäftigt?

Gast 24:59

Eine Herzensangelegenheit ist tatsächlich das Restnutzungsdauer-Gutachten, weil es für die Person einen großen Effekt hat und näher an der Realität ist als der typisierte Ansatz mit den fünfzig Jahren. Und beim Thema Erbschaften wird man idealerweise proaktiv tätig. Es gibt Modelle, in der Familie zu verschenken oder zu verkaufen, die man vorteilhaft für alle Seiten gestaltet — gleichzeitig mit der Sicherheit, dass die Eltern lebenslang wohnen bleiben können. Wir erleben sehr oft, dass gerade bei Erbschaften Familien im Streit auseinandergehen, den man hätte vermeiden können, wenn von Anfang an Dinge klar geregelt gewesen wären.

Gast 26:28

Manche sitzen in einer Pattsituation fest: Die einen wollen verkaufen, aber jemand hat gesagt, das dürfe man nicht. Deshalb macht es Sinn, sich zu Lebzeiten an einen Tisch zu setzen: Wer hat überhaupt Interesse an der Immobilie, und was verkauft werden soll, wird verkauft. Das erspart im Nachhinein viel — auch an Gutachterkosten. Ich mache jetzt keine Werbung gegen meine eigenen Leistungen, aber es gibt den Menschen ein gutes Gefühl, wenn zu Lebzeiten alles geregelt ist. Auch dafür reicht oft eine Kurzbewertung als Indikation für den Tag X.

Sascha Oertel 27:36

Das hatte ich hier mit Karla Keller abgedreht — sie hat uns zwei, drei Tipps gegeben. Wenn du das Haus zu Lebzeiten an deine Kinder überschreibst, aber einen Nießbrauch einträgst, gilt die Zehnjahresfrist nicht: Solange du den Nießbrauch ziehst, ist es nicht offiziell übertragen, und du kommst nicht aus der Schenkungsteuer heraus — weil du den Nutzen und den Ertrag hast, hältst du die Zügel in der Hand. Auf dem Papier steht ein anderer, aber wirtschaftlich bist du es. Wohnrecht ist eine andere Geschichte, aber der Nießbrauch kann das kaputt machen.

Sascha Oertel 28:55

Man kann als Elternteil, solange man noch jung ist, den Kindern überschreiben — dann musst du zehn Jahre durchhalten, und dann geht es steuerfrei in die nächste Generation über. Solche Themen sollte man im Vorfeld besprechen. Dafür gibt es das Kurzgutachten: Das ist der Wert, verkaufe zu diesem Wert an dein Kind, und dann kann man es mit dem Steuerberater finanziell sauber aufsetzen. So hat man den ganzen Kram im Vorfeld geregelt. Und da geht es um viel Geld — vierhunderttausend Euro Freibetrag sind bei einem Mehrfamilienhaus schnell erreicht.

Sascha Oertel 30:06

Mir ist während des Gesprächs eine Idee gekommen: Wir könnten — nicht heute, aber ein zweites Mal — eine Restnutzungsdauer an einem echten Beispielobjekt durchspielen, wo du draußen warst, am liebsten mit einem meiner Häuser, weil ich die Datenhoheit habe. Wir zeigen den Zustand vorher und nachher und was das finanziell unter dem Strich macht, damit die Zuhörer ein Gefühl dafür bekommen.

Gast 30:57

Sehr gute Idee — am besten mit einem Objekt von dir, weil du die Datenhoheit über Mietwerte und Kaufpreis hast. Die Namen der Bewohner sind irrelevant, ich brauche nur die Zahlen. Die bereite ich auf, und dann sieht man unter dem Strich, ob es Sinn ergibt und was dabei herauskommt. Das nehmen wir gern als zweiten Teil auf.

Sascha Oertel 32:05

Das war der liebe Patrick Hoffmann aus Köln mit seinem Sachverständigenbüro aus dem schönen Kranhaus. Wir haben über Restnutzungsdauer- und Verkehrswertgutachten gesprochen — und beim nächsten Mal spielen wir das an einem echten Objekt durch, vorher und nachher. Vielen Dank, Patrick, dass du da warst.